5 consigli per chi compra casa con un impianto fotovoltaico
Comprare casa con un impianto fotovoltaico incluso comporta dei sicuri vantaggi sotto forma di minori spese in bolletta; tuttavia, per non incorrere in grattacapi durante la voltura e la manutenzione, ecco i nostri consigli da seguire in fase di compravendita.
Il vantaggio di un impianto fotovoltaico sulla tua nuova casa
In Icaro assistiamo spesso i nuovi proprietari nella voltura dell’impianto fotovoltaico dopo la compravendita, e questo vuole essere un riassunto di alcune regole da seguire, per assicurare che i vari obblighi burocratici si svolgano senza problemi.
Un impianto fotovoltaico realizzato a regola d’arte e ben funzionante può fornire energia elettrica per coprire gran parte del fabbisogno della abitazione, per la luce, gli elettrodomestici e il riscaldamento e raffrescamento degli ambienti e comporta sicuramente un vantaggio per l’acquirente della casa.
L’aumento del valore della casa è giustificato se l’impianto fotovoltaico funziona a dovere e, se l’impianto genera degli incentivi in Conto Energia, sarebbe opportuno valutare bene questi introiti e la loro suddivisione in fase di trasferimento della proprietà.
1. Inserire l'impianto fotovoltaico nell'atto notarile
È opportuno inserire l’impianto fotovoltaico, la sua potenza e i suoi estremi nell’atto notarile poiché il GSE, il Gestore degli Servizi Energetici, ne richiede una copia insieme alla richiesta di trasferimento della titolarità.
Tuttavia, per impianti fotovoltaici residenziali di piccole entità realizzati dopo 2014, il GSE non è troppo severo se questo è stato dimenticato, e di solito il trasferimento di titolarità andrà a buon fine senza richiesta di integrazione documentale.
Le varie convenzioni sottoscritte con il GSE di cui occorre trasferire la titolarità potrebbero essere lo Scambio sul posto (SSP) o il Ritiro Dedicato (RID) se l’impianto è stato realizzato con il Superbonus, o una convenzione in Conto Energia 1-5 (CE1-CE5) se l’impianto è stato allacciato in rete prima del 2014.
La voltura diventa difficoltosa quando il venditore si trasferisce lontano o magari non ha i documenti sull’impianto e lascia il nuovo proprietario senza mezzi per fare la voltura. Ricordiamo che tocca sempre al vecchio proprietario fare la voltura dentro la propria area personale sul sito web del GSE, pertanto quest’obbligo va inserito nell’atto notarile, o almeno sollevato durante la compravendita per decidere se procedere autonomamente o di farsi aiutare da esperti come noi, nonché decidere a priori chi dovrà pagare questo servizio.
2. Verificare se l'impianto fotovoltaico va accatastato
La maggior parte dei piccoli impianti fotovoltaici residenziali è esonerata dall’accatastamento quando rientrano nella categoria di beni mobili che non incrementano oltre il 15% il valore catastale dell’immobile.
In ogni caso, tutti gli impianti fotovoltaici sotto i 3 kW di potenza sono esclusi dall’obbligo di accatastamento.
Le regole per l’accatastamento sono specificati nella circolare n. 27/E del 13 giugno 2016 dell’Agenzia delle Entrate.
3. L'impianto fotovoltaico in Conto Energia
Se la casa ha un impianto fotovoltaico realizzato prima del 2014 e incentivato in Conto Energia, occorre fare più attenzione, perché comporta una rendita per il nuovo proprietario, che va in qualche modo valorizzata e verificata.
Per la convenzione del Conto Energia, il vecchio proprietario ha la possibilità di mantenere l’incentivo, il GSE lo permette. Tuttavia, il nuovo proprietario sarà comunque sempre titolare della convenzione dello Scambio sul Posto in quanto questa convenzione rimane legata all’autoconsumo sul POD del contatore della casa.
Per questo motivo consigliamo di volturare tutte le convenzioni sottoscritte col GSE.
L’impianto fotovoltaico fa parte dell’immobile a prescindere e deve per forza essere incluso nel prezzo di compravendita. Non si potrà smontare senza perdere i benefici in Conto Energia con il GSE.
4. Determinare il valore dell'impianto fotovoltaico
L’impianto fotovoltaico aiuta a ridurre il fabbisogno energetico da fonte fossile, e avrà pertanto un impatto sulla classe energetica dell’immobile, evidenziato dall’Attestato di prestazione Energetica (APE).
Il valore effettivo può essere difficile da valutare e dipende da vari fattori: la data d’installazione, le garanzie dei materiali utilizzati, se l’impianto sta generando incentivi, se la produzione annuale è in linea con le aspettative ecc.
Per gli impianti che generano ancora incentivi in Conto Energia, consigliamo all’acquirente di far fare una perizia sullo stato di salute dell’impianto da parte di un tecnico esperto indipendente.
5. Documentazione sul fotovoltaico da richiedere
Nel caso di intesa e collaborazione tra le parti, la documentazione raramente rappresenta un problema, ma può capitare che il venditore debba richiedere copie della documentazione presso il proprio installatore, che ha eseguito tutte le pratiche burocratiche.
Purtroppo vediamo anche venditori che spariscano, rendendo la procedura di voltura molto difficile per l’acquirente. Senza la collaborazione del venditore, non possiamo fare nulla per aiutare.
A nostro avviso sarebbe buona norma che il compratore richieda fin da subito una copia dei documenti seguenti:
- Progetto
- Contatti della ditta installatrice/chi ha fatto le pratiche
- Dichiarazione di conformità
- Regolamento d’esercizio
- Schema unifilare
- Attestazione CENSIMP
L’installatore è tenuto a rilasciare una dichiarazione di conformità che serve come prova dell’installazione a regola d’arte, e potrebbe avere già tutti i dati utili per la voltura nel proprio archivio.
Una copia del regolamento d’esercizio va inviata a e-distribuzione insieme alla comunicazione della voltura del contatore di produzione.
Lo schema unifilare è un disegno che evidenzia i collegamenti elettrici fatti ed è utile nel caso di manutenzione sull’impianto, mentre l’attestato CENSIMP contiene tutti i dati anagrafici dell’impianto fotovoltaico e pertanto risulta molto utile per velocizzare la procedura di voltura dell’impianto fotovoltaico.
Leggi anche il nostro articolo dedicato alla voltura dell’impianto fotovoltaico.
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I nostri tecnici possono eseguire la perizia del tuo impianto fotovoltaico, per valutare se sta producendo come previsto. Inoltre, in ufficio possiamo occuparci della voltura dell’impianto.
Alla fine della procedura di voltura ci occupiamo di istruire il nuovo proprietario dell’impianto fotovoltaico su come operare dentro la propria area cliente sul portale GSE.
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